別讓信托“吹破”房地產(chǎn)泡沫
來源： 時間：2009-09-14
不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)信托是一個無可厚非的業(yè)務(wù)品種，關(guān)鍵在于它所支持的是否是一個健康的行業(yè)，是否符合宏觀經(jīng)濟與政策的趨向。在國家法律法規(guī)框架下，本著“受人之托，代人理財”根本任務(wù)和立命之本，為投資者謀利益本無可厚非，但信托公司要在國家法律法規(guī)框架下合法經(jīng)營，在方向上要以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和為投資者謀得長久利益為基點。
誰會是壓倒駱駝的最后一根稻草？統(tǒng)計顯示，截至今年7月，房地產(chǎn)信托計劃資金規(guī)模達(dá)近167億多元。即使以全年300億元的規(guī)模計算，區(qū)區(qū)數(shù)百億元的房地產(chǎn)信托資金相對于投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域幾千億元的房地產(chǎn)信貸而言，可謂小巫見大巫。但是，也許就是這在房地產(chǎn)領(lǐng)域區(qū)區(qū)數(shù)百億元可能會成為吹破房地產(chǎn)泡沫的最后一口氣。這并非危言聳聽，在信托的歷史上，信托公司曾經(jīng)多次成為了這樣的角色。信托業(yè)五次整頓的歷史可以為證。
1981年至1982年，各種類型的信托投資公司在短期內(nèi)迅速膨脹。這些機構(gòu)與銀行搶資金、擠業(yè)務(wù)、爭地盤，其所發(fā)展的負(fù)債業(yè)務(wù)基本上是變相的銀行存款業(yè)務(wù)，通過吸收存款、同業(yè)拆借資金用以發(fā)放貸款或直接投資于實業(yè)項目。一些地方政府為了使地方所屬的信托公司擴大融資規(guī)模，甚至公開下發(fā)文件要求地方管轄的國營、集體企業(yè)和其他行政、事業(yè)單位的自有資金和專項資金必須在信托投資公司開戶存取，嚴(yán)重沖擊了國家對金融業(yè)務(wù)的計劃管理和調(diào)控，也直接助長了固定資產(chǎn)投資規(guī)模的膨脹和物價水平的上漲。因此，國務(wù)院于1982年4月發(fā)出61號文，決定對信托業(yè)進(jìn)行整頓，第一次整頓開始了。
1984年經(jīng)濟過熱中，信托業(yè)通過各類名義進(jìn)行的貸款和投資，對固定資產(chǎn)投資的急劇膨脹起了推波助瀾的作用，使留有缺口的物資供應(yīng)計劃更加失去平衡調(diào)節(jié)能力。1985年初，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強銀行貸款檢查工作的通知》，人民銀行隨即決定再次清理整頓信托業(yè)，由此導(dǎo)致了第二次信托業(yè)大整頓。
1988年中國經(jīng)濟過熱現(xiàn)象空前嚴(yán)重，乃至達(dá)到嚴(yán)重惡化的地步。這一年，固定資產(chǎn)投資較整頓時的1985年上升了69.64%，通貨膨脹由 1987年的7.8%猛升至20%。為回避人民銀行對信貸規(guī)模的控制，其時各專業(yè)銀行紛紛通過各種形式和渠道向信托公司轉(zhuǎn)移資金，信托公司再次成為固定資產(chǎn)投資失控的推波助瀾者。1988年，信托公司的資產(chǎn)規(guī)模較清理整頓時的1986年增長1.96倍，通過委托貸款發(fā)放的固定資產(chǎn)投資貸款增長3.24倍，通過信托貸款發(fā)放的固定資產(chǎn)貸款增長0.91倍。1988年8月，第三輪信托投資公司的清理整頓開始。
1992年，經(jīng)濟迅速回升并呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，經(jīng)濟增長中的各類問題也再次固態(tài)復(fù)萌：固定資產(chǎn)比1991年猛增37.6%，沿海部分地區(qū)出現(xiàn)瘋狂的“圈地運動”，新興的股票市場狂熱，貨幣投放猛增，通貨膨脹率再次竄升。在此過程中，信托投資公司與銀行聯(lián)手，違規(guī)拆借、違規(guī)攬存、違規(guī)放貸，并直接大規(guī)模地參與了沿海熱點地區(qū)的“圈地運動”和房地產(chǎn)炒作活動，再次充當(dāng)了加劇經(jīng)濟形勢過熱、擾亂金融秩序的角色。1993年6月，中央決定進(jìn)行宏觀調(diào)控，收緊銀根，嚴(yán)控貨幣發(fā)行，整頓金融秩序。對信托業(yè)的第四輪清理整頓正式開始。
1995年8月之后，出于維系生存的本能，為獲取資金以新還舊維系金融機構(gòu)的信譽，信托機構(gòu)采取的消極對策有：通過高息攬存等方式，擴大自然人債務(wù)規(guī)模；濫用金融機構(gòu)的信用和政府信用融資；超范圍超額度發(fā)行特種金融債券；擠占挪用證券業(yè)務(wù)的股民保證金。在第四次信托公司清理整頓還沒有宣布結(jié)束之時，1999年3月，中國信托業(yè)的第五次清理整頓揭開序幕。
五次清理整頓的結(jié)果是信托公司由鼎盛時期的1000多家僅存留了目前的不到60家。如果說中國經(jīng)濟的問題是由信托公司導(dǎo)致的，恐怕誰也不會相信這樣的笑話，因為誰也不會相信：即使在信托公司的鼎盛時期他們能有這樣的實力。那么對信托公司這一段為幾乎所有信托人所不愿啟齒的歷史產(chǎn)生原因,唯一的解釋就是：信托公司成為了壓倒駱駝的最后一根稻草。因而從目前的房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)信托很有可能重復(fù)歷史的悲劇，信托公司也很有可能再次成為導(dǎo)致經(jīng)濟出現(xiàn)問題的元兇。五次清理整頓給信托公司留下的教訓(xùn)是:信托業(yè)務(wù)的發(fā)展必須與宏觀政策與經(jīng)濟的趨向相吻合。
不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)信托是一個無可厚非的業(yè)務(wù)品種，關(guān)鍵在于它所支持的是否是一個健康的行業(yè)，是否符合宏觀經(jīng)濟與政策的趨向。在國家法律法規(guī)框架下，本著“受人之托，代人理財”根本任務(wù)和立命之本，為投資者謀利益本無可厚非，但信托公司要在國家法律法規(guī)框架下合法經(jīng)營，在方向上要以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和為投資者謀得長久利益為基點。
短期來看，房地產(chǎn)信托的高收益的確為信托公司和受益人謀得了利益。但是對這樣一個行業(yè)的支持是否可以使信托公司獲得自身的可持續(xù)發(fā)展，能否為投資者謀得長久利益，則取決于這個行業(yè)的健康與否。
日前，某媒體的一篇報道意味深長：研究報告稱，40家知名地產(chǎn)商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57％的土地沒有入市。其中，27％的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30％依然處于規(guī)劃在建。廣州市國土房管局此前通告，該市2007年產(chǎn)生的27塊“地王”僅有7宗動工，20宗地塊未見動工建設(shè)。來自上海市規(guī)劃和國土資源管理局的有關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點：全市目前共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個房地產(chǎn)項目。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，開發(fā)商拿地后不開工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有關(guān)，也不排除他們“囤地” 的可能。
房地產(chǎn)開發(fā)商的“囤地”、“捂盤”是否符合經(jīng)濟發(fā)展的要求？房地產(chǎn)行業(yè)是否健康？不言自明。而房地產(chǎn)信托資金因為是在銀行貸款進(jìn)入前的“拿地” 階段進(jìn)入的，大多數(shù)是用于房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，很顯然，這對房地產(chǎn)商的“囤地”是一個不小的支持。對這一行業(yè)、這樣一種行為的支持是否可以使信托公司獲得自身的可持續(xù)發(fā)展？能否為投資者謀得長久利益？也是不言自明。
歷史的經(jīng)驗值得借鑒。在“市場經(jīng)濟的本意就是各市場參與主體都為自己的私利而奔波”的忽悠聲中對現(xiàn)實視而不見，結(jié)果很可能會使信托公司重蹈覆轍。
愿房地產(chǎn)信托不是吹破房地產(chǎn)泡沫的最后一口氣，不再成為擾亂經(jīng)濟發(fā)展的“壞孩子”。
誰會是壓倒駱駝的最后一根稻草？統(tǒng)計顯示，截至今年7月，房地產(chǎn)信托計劃資金規(guī)模達(dá)近167億多元。即使以全年300億元的規(guī)模計算，區(qū)區(qū)數(shù)百億元的房地產(chǎn)信托資金相對于投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域幾千億元的房地產(chǎn)信貸而言，可謂小巫見大巫。但是，也許就是這在房地產(chǎn)領(lǐng)域區(qū)區(qū)數(shù)百億元可能會成為吹破房地產(chǎn)泡沫的最后一口氣。這并非危言聳聽，在信托的歷史上，信托公司曾經(jīng)多次成為了這樣的角色。信托業(yè)五次整頓的歷史可以為證。
1981年至1982年，各種類型的信托投資公司在短期內(nèi)迅速膨脹。這些機構(gòu)與銀行搶資金、擠業(yè)務(wù)、爭地盤，其所發(fā)展的負(fù)債業(yè)務(wù)基本上是變相的銀行存款業(yè)務(wù)，通過吸收存款、同業(yè)拆借資金用以發(fā)放貸款或直接投資于實業(yè)項目。一些地方政府為了使地方所屬的信托公司擴大融資規(guī)模，甚至公開下發(fā)文件要求地方管轄的國營、集體企業(yè)和其他行政、事業(yè)單位的自有資金和專項資金必須在信托投資公司開戶存取，嚴(yán)重沖擊了國家對金融業(yè)務(wù)的計劃管理和調(diào)控，也直接助長了固定資產(chǎn)投資規(guī)模的膨脹和物價水平的上漲。因此，國務(wù)院于1982年4月發(fā)出61號文，決定對信托業(yè)進(jìn)行整頓，第一次整頓開始了。
1984年經(jīng)濟過熱中，信托業(yè)通過各類名義進(jìn)行的貸款和投資，對固定資產(chǎn)投資的急劇膨脹起了推波助瀾的作用，使留有缺口的物資供應(yīng)計劃更加失去平衡調(diào)節(jié)能力。1985年初，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強銀行貸款檢查工作的通知》，人民銀行隨即決定再次清理整頓信托業(yè)，由此導(dǎo)致了第二次信托業(yè)大整頓。
1988年中國經(jīng)濟過熱現(xiàn)象空前嚴(yán)重，乃至達(dá)到嚴(yán)重惡化的地步。這一年，固定資產(chǎn)投資較整頓時的1985年上升了69.64%，通貨膨脹由 1987年的7.8%猛升至20%。為回避人民銀行對信貸規(guī)模的控制，其時各專業(yè)銀行紛紛通過各種形式和渠道向信托公司轉(zhuǎn)移資金，信托公司再次成為固定資產(chǎn)投資失控的推波助瀾者。1988年，信托公司的資產(chǎn)規(guī)模較清理整頓時的1986年增長1.96倍，通過委托貸款發(fā)放的固定資產(chǎn)投資貸款增長3.24倍，通過信托貸款發(fā)放的固定資產(chǎn)貸款增長0.91倍。1988年8月，第三輪信托投資公司的清理整頓開始。
1992年，經(jīng)濟迅速回升并呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，經(jīng)濟增長中的各類問題也再次固態(tài)復(fù)萌：固定資產(chǎn)比1991年猛增37.6%，沿海部分地區(qū)出現(xiàn)瘋狂的“圈地運動”，新興的股票市場狂熱，貨幣投放猛增，通貨膨脹率再次竄升。在此過程中，信托投資公司與銀行聯(lián)手，違規(guī)拆借、違規(guī)攬存、違規(guī)放貸，并直接大規(guī)模地參與了沿海熱點地區(qū)的“圈地運動”和房地產(chǎn)炒作活動，再次充當(dāng)了加劇經(jīng)濟形勢過熱、擾亂金融秩序的角色。1993年6月，中央決定進(jìn)行宏觀調(diào)控，收緊銀根，嚴(yán)控貨幣發(fā)行，整頓金融秩序。對信托業(yè)的第四輪清理整頓正式開始。
1995年8月之后，出于維系生存的本能，為獲取資金以新還舊維系金融機構(gòu)的信譽，信托機構(gòu)采取的消極對策有：通過高息攬存等方式，擴大自然人債務(wù)規(guī)模；濫用金融機構(gòu)的信用和政府信用融資；超范圍超額度發(fā)行特種金融債券；擠占挪用證券業(yè)務(wù)的股民保證金。在第四次信托公司清理整頓還沒有宣布結(jié)束之時，1999年3月，中國信托業(yè)的第五次清理整頓揭開序幕。
五次清理整頓的結(jié)果是信托公司由鼎盛時期的1000多家僅存留了目前的不到60家。如果說中國經(jīng)濟的問題是由信托公司導(dǎo)致的，恐怕誰也不會相信這樣的笑話，因為誰也不會相信：即使在信托公司的鼎盛時期他們能有這樣的實力。那么對信托公司這一段為幾乎所有信托人所不愿啟齒的歷史產(chǎn)生原因,唯一的解釋就是：信托公司成為了壓倒駱駝的最后一根稻草。因而從目前的房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)信托很有可能重復(fù)歷史的悲劇，信托公司也很有可能再次成為導(dǎo)致經(jīng)濟出現(xiàn)問題的元兇。五次清理整頓給信托公司留下的教訓(xùn)是:信托業(yè)務(wù)的發(fā)展必須與宏觀政策與經(jīng)濟的趨向相吻合。
不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)信托是一個無可厚非的業(yè)務(wù)品種，關(guān)鍵在于它所支持的是否是一個健康的行業(yè)，是否符合宏觀經(jīng)濟與政策的趨向。在國家法律法規(guī)框架下，本著“受人之托，代人理財”根本任務(wù)和立命之本，為投資者謀利益本無可厚非，但信托公司要在國家法律法規(guī)框架下合法經(jīng)營，在方向上要以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和為投資者謀得長久利益為基點。
短期來看，房地產(chǎn)信托的高收益的確為信托公司和受益人謀得了利益。但是對這樣一個行業(yè)的支持是否可以使信托公司獲得自身的可持續(xù)發(fā)展，能否為投資者謀得長久利益，則取決于這個行業(yè)的健康與否。
日前，某媒體的一篇報道意味深長：研究報告稱，40家知名地產(chǎn)商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57％的土地沒有入市。其中，27％的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30％依然處于規(guī)劃在建。廣州市國土房管局此前通告，該市2007年產(chǎn)生的27塊“地王”僅有7宗動工，20宗地塊未見動工建設(shè)。來自上海市規(guī)劃和國土資源管理局的有關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點：全市目前共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個房地產(chǎn)項目。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，開發(fā)商拿地后不開工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有關(guān)，也不排除他們“囤地” 的可能。
房地產(chǎn)開發(fā)商的“囤地”、“捂盤”是否符合經(jīng)濟發(fā)展的要求？房地產(chǎn)行業(yè)是否健康？不言自明。而房地產(chǎn)信托資金因為是在銀行貸款進(jìn)入前的“拿地” 階段進(jìn)入的，大多數(shù)是用于房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，很顯然，這對房地產(chǎn)商的“囤地”是一個不小的支持。對這一行業(yè)、這樣一種行為的支持是否可以使信托公司獲得自身的可持續(xù)發(fā)展？能否為投資者謀得長久利益？也是不言自明。
歷史的經(jīng)驗值得借鑒。在“市場經(jīng)濟的本意就是各市場參與主體都為自己的私利而奔波”的忽悠聲中對現(xiàn)實視而不見，結(jié)果很可能會使信托公司重蹈覆轍。
愿房地產(chǎn)信托不是吹破房地產(chǎn)泡沫的最后一口氣，不再成為擾亂經(jīng)濟發(fā)展的“壞孩子”。
(hanb摘自金融時報)